Le 11 janvier 2010

Marché immobilier : pas d'annus horribilis à Bruxelles-Est

Il est un euphémisme de dire que l'année 2009 aura été une période de grande incertitude pour le marché de l'immobilier. Pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, un minimum de recul était nécessaire afin de prendre la mesure des effets de la crise économique mondiale. Des chiffres statistiques précis établis par les services du cadastre ont récemment été publiés. Basés sur les montants des droits d'enregistrement effectivement versés au ministère des finances, ils nous indiquent les tendances pour chacune des cinq communes de Bruxelles-Est. Les données les plus récentes portent sur le troisième trimestre 2009, ce qui nous permet de prendre la mesure des effets du crash financier pendant les 12 mois qui ont suivi le mois de septembre 2008.

Deux mots sur la méthodologie

Les prix de vente communiqués par les services du cadastre sont toujours des prix moyens. Dans chaque catégorie, la proportion de biens vendus à des prix plus extrêmes peut influencer sensiblement les chiffres communiqués, parfois même lorsqu'il s'agit de données affinées (subdivisions par percentiles). On ne pourra donc pas considérer que les variations des prix moyens observées traduisent une évolution exactement équivalente de la valeur intrinsèque des biens immobiliers. Néanmoins, l'observation des chiffres communiqués par les services du cadastre fournit des indications intéressantes sur les grandes tendances du marché.

Auderghem : ralentissement limité et montants des transactions plus élevés

Entre le 1er octobre 2008 et le 30 septembre 2009, un total de 129 maisons ont été vendues à Auderghem. Soit une chute de 19% du volume des transactions, somme toute assez limitée grâce à un regain du marché local observé au printemps. En moyenne, les montants des transactions sont restés relativement stables. Ils ont même accusé une légère hausse de 2,5% par rapport à la moyenne enregistrée pendant les 12 mois qui ont précédé le crash de septembre 2008. Un fléchissement plus marqué a été observé dans le segment des petites maisons dont la valeur oscille autour de 300.000 euros. Le prix moyen des maisons plus grandes, autour de 500.000 euros, a par contre conservé une bonne tenue puisque le troisième trimestre 2009 a même permis de battre un record dans cette catégorie. Les ventes de grosses villas ou de terrains à bâtir n'ont pas atteint un volume significatif. Pour les appartements, le nombre de ventes a baissé de 17%, sans net recul des prix de vente enregistrés sur la période concernée.

NB : seules les catégories de biens où le nombre de transactions a été suffisament élevé que pour être significatif sont présentées dans les tableaux.

Woluwe-Saint-Lambert : un bon coup de frein et une stabilisation au niveau des prix observés

Un total de 144 maisons ont été vendues à Woluwe-Saint-Lambert sur 12 mois, soit une chute conséquente de 27% du volume des transactions. Le niveau moyen des prix observés est resté globalement soutenu, avec une petite baisse limitée à 2,6% et une période de renforcement notable au printemps. Très peu de grosses villas et de terrains à bâtir ont été vendus pendant cette période. Le nombre d'appartements vendus a diminué de 21%. Tandis que les prix observés sur ce segment n'ont diminué que d'un petit pourcent.

Woluwe-Saint-Pierre : ralentissement marqué mais hausse des prix moyens

A Woluwe-Saint-Pierre, entre le début de la crise Fortis et l'automne 2009, 138 maisons ont changé de main. Soit 22,5% de moins que pendant les 12 mois qui ont précédé. Les prix observés ont progressé de presque 2%. Et ce malgré un recul qui n'aura été vraiment sensible que pendant le printemps 2009, aussi bien sur les petites maisons que sur les moyennes. Le troisième trimestre 2009 a été marqué par le retour de quelques très grosses transactions, avec six belles villas sur le marché haut de gamme. Celles-ci ont trouvé preneur à un prix moyen qui a allègrement dépassé la barre de 1,5 millions d'euros, jamais atteinte dans cette commune. Le précédent sommet avait été enregistré début 2008, avant le crash financier, et se limitait à un prix moyen inférieur à 1.200.000 euros pour 8 transactions sur ce même segment des villas. Les terrains à bâtir se sont trop rarement vus sur le marché que pour être pris en considération par les statisticiens du ministère des finances. Pour les appartements, le printemps 2009 n'a pas été faste à Woluwe-Saint-pierre en terme de volume d'affaire. Mais après un joli redressement, surtout profitable aux petites unités, la période a été marquée par une progression du prix observé des appartements à hauteur de 2,7.

Crainhem : transactions plus rares mais  un record pour le prix des terrains à bâtir

Seulement 48 maisons ont été vendues à Crainhem pendant les 12 mois critiques dont il est question ici, ce qui est peu puisqu'il s'agit d'une baisse de presque 40% par rapport à l'année qui a précédé. Une baisse des prix observés de 4,7% a été enregistrée. Dès le troisième trimestre 2009, cependant, la barre était déjà pratiquement redressée. Notamment pour les maisons d'importance moyenne qui ont à nouveau pointé vers la barrière des 500.000 euros. Dans le segment des villas, le volume des transactions a cédé 25%. Difficile de déceler une évolution des prix observés significative car, pendant cette période, vraiment très peu de grosses villas ont été mises sur le marché, ce qui est inhabituel par rapport aux périodes précédentes. Du fait de ce biais, la diminution du prix moyen ne donne pas pour autant une vision claire de l'évolution de la valeur des villas. A noter que quelques terrains à bâtir ont trouvé preneur à des prix particulièrement hauts entre avril et septembre 2009, ce qui a offert un record historique à la commune. Très peu de ventes d'appartements, marché plus réduit dans cette commune, mais une montée sensible des prix observés au printemps 2009.

Wezembeek-Oppem : plus de maisons vendues et un petit boom sur les appartements

Wezembeek-Oppem est la seule commune de Bruxelles-Est où le nombre de maisons vendues a augmenté, en l'occurrence de 4%. Cette fluidité du marché remarquable s'explique peut-être par la fixation de prix à un niveau plus attractif. Ceux-ci ont en effet été en général inférieurs de 8,8% par rapport à la moyenne des 12 mois précédents. Mais cette baisse apparente peut aussi être causée par la mise en vente d'un nombre moindre de maisons de taille intermédiaire par rapport aux plus petites maisons, lesquelles se trouvent dans la même catégorie des "maisons ordinaires", pour reprendre l'expression des services du cadastre. Encore une fois, il ne s'agit pas de comparaison de prix pour des biens immobiliers identiques ou tout à fait similaires. Concernant les villas quatre façades, il faut noter que le nombre de transaction a pratiquement diminué de moitié sur la période concernée, avec à la clé un léger recul du prix moyen. Mais comme à Crainhem, cela pourrait également s'expliquer par une plus forte proportion de petites et moyennes villas dans le panel des biens mis en vente. Du côté des appartements, par contre, le nombre d'unités vendues a suivi une magnifique augmentation de 36%. Dans ce segment, les prix observés ont progressé de 5,4%.

En conclusion ...

Malgré les limitations méthodologiques qu'impose l'exploitation des données brutes portant sur les droits d'enregistrement, il est possible de noter deux tendances larges dans l'évolution du marché de l'immobilier à Bruxelles-Est pendant cette année de crise économique. D'une part, une diminution notable du nombre de transaction qui est l'apanage des périodes d'incertitude sur n'importe quel marché immobilier. Mais pas de façon excessive non plus. Dans une autre commune résidentielle bruxelloise comme Uccle, des reculs de près de 30% du volume des transactions ont été observés sur le marché des maisons et villas. A l'Est de la Capitale, les acquéreurs semblent avoir globalement fait preuve d'un peu plus de sang froid. D'autre part, les prix observés sont restés relativement élevés. Ils ont même parfois progressé. Encore une fois, les chiffres exploités ici ne permettent pas de savoir précisément comment la valeur des biens immobiliers a évolué pendant les 12 mois concernés. Mais nous savons au moins que les candidats acquéreurs restent capables de disposer de budgets conséquents. A Uccle, les prix moyens observés des maisons ordinaires et des villas ont chuté respectivement de 9,7 % et 12,6%. Au total, il apparaît donc que le marché immobilier de Bruxelles-Est n'a pas trop mal résisté au choc de la crise économique et financière. Alors que nombre d'observateurs prédisent déjà une reprise dans ce secteur au cours de l'année 2010 …