Le 24 mars 2010

Gateway, un nuage sombre pour le marché de bureau bruxellois

Brussels Airport (ex-BIAC) fait-il preuve d'ingénuité ou de cynisme en annonçant les atouts concurrentiels du futur business center de 34.000 mètres carrés de bureaux qui s'intégrera dans le coeur de l'aéroport fédéral ? Interrogé par le quotidien La Dernière Heure, le représentant de l'aéroport racheté aux trois-quarts par l'australien Macquarie explique à quel point il sera intéressant de s'installer dans ce "Gateway" car il présentera tous les avantages d'une implantation à Bruxelles … mais en payant des taxes moins élevées en Flandre. Celui-ci expose clairement que “Le business center n’est certes pas basé en territoire bruxellois mais la proximité et le nombre de liaisons (bus, train, etc.) avec le centre-ville nous permettent de localiser notre Gateway à Bruxelles.” Dans le même article, l'argument massue asséné sur la tête du marché de bureaux bruxellois par le représentant de Brussels Airport rappelle le différentiel de fiscalité, en effet important selon les communes bruxelloises, entre une implantation en Région bruxelloise ou bien à Zaventem. Une entreprise dont 25% des parts restent détenues par l'état fédéral a-t-elle vocation de contribuer aussi activement au régionalisme de compétition pernicieux qui caractérise trop souvent les relations entre Bruxelles et sa périphérie ?

Un développement sur les starting bloc

Le projet Gateway consiste en la rénovation d'un bâtiment administratif construit en 1958-59, le Skyhall, qui se trouve en bordure du tarmac de l'aéroport. Trois blocs d'immeubles construits dans un style moderniste forment actuellement un U. Un quatrième sera ajouté afin de fermer l'ensemble en ajoutant une immense structure en verre au-dessus de l'atrium central. Celui-ci prendra l'allure d'un jardin intérieur où seront plantés des arbres de 15 mètres de haut. Véritable espace vert agrémenté de jeux d'eau et de banquettes accueillantes disposés aux détours de petits sentiers menant à 6 ascenseurs panoramiques. Le bureau d'architecture Jaspers-Eyers, qui travaille en collaboration avec leurs confrères de la société A.2R.C, précise que les petites et grandes entreprises qui s'y installeront profiteront d'une grande flexibilité fonctionnelle, en ce compris l'utilisation d'équipements communs. L'atrium sera en connexion directe avec le bâtiment de l'aéroport, son parking et avec la station de la SNCB qui permettra une liaison directe avec le centre ville et son quartier européen. Le permis de construire est espéré pour le mois de novembre 2010. Le chantier devrait commencer dans la foulée. Pour se sentir à la fois installé au cœur-même de l'Europe et en connexion avec le reste du monde, les locataires devront prévoir un budget d'environ 175 euros le mètre carré. Leur installation devrait être possible dans le courant de 2013 … pour autant que des entreprises candidates à s'installer dans le "Gateway" se présentent bientôt. Sans quoi le projet risque d'être reporté car la société Macquarie hésite à avancer sans être assurée de "la location d'une partie significative du bâtiment". Qui veut profiter de Bruxelles sans devoir verser un centime pour le fonctionnement de la Capitale de l'Europe ? Que les amateurs lèvent le doigt car les responsables de Brussels Airport attendent avec impatience de pouvoir signer des accords fermes.

Et ce n'est qu'un début …

Il existe un autre emplacement attenant à l'aéroport dédié au développement de surfaces de bureau. Un "Village Airport" devrait être construit entre les deux bretelles qui mènent au terminal. En fonction des permis qui pourront être obtenus, 240.000 à 400.000 mètres carrés de bureaux et de salles de conférences devraient être construits à l'horizon d'une vingtaine d'années. Cela représente entre 8 et 14 fois le projet "Gateway" dont on peut supposer qu'il pèsera déjà lourdement sur le marché de bureau à Bruxelles-Est. Les professionnels du marché de bureaux bruxellois savent que les implantations au centre de la Capitale, dans la première couronne, souffrent en général assez peu de la concurrence avec l'offre de bureaux en périphérie. Traditionnellement, de façon fort logique, ce sont celles qui sont située dans la seconde couronne, c'est à dire notamment dans les communes de Bruxelles-Est, qui vont subir de plein fouet la pression sur le marché due à l'apport de dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux supplémentaires.

Des emplois à la clé pour les bruxellois ?

S'agissant de sièges de sociétés internationales qui constituent ici la principale clientèle ciblée, les emplois à pourvoir devraient concerner une population d'un niveau de qualification élevé et polyglotte. Sans complexe, les bruxellois devront tenter leur chance. L'on notera toutefois que les liaisons en transport en commun via le rail, au travers du projet Diabolo qui sera opérationnel dès 2012, rendront très aisés les déplacements depuis un bassin d'emploi naturel situé en Flandre. Un habitant des environs de Malines, Louvain ou même Anvers pourra se rendre au travail dans le "Gateway" qui se trouve au centre de la zone aéroportuaire en très peu de temps. Il n'existe, en tout état de cause, aucun mécanisme contraignant qui permettrait de lier la délivrance des permis de construire à la création d'emplois selon une clé de répartition équilibrée entre les régions flamande et bruxelloise.

Un contexte politique tendu

Le projet "Gateway" progresse à un moment où nombre de responsables politiques bruxellois expriment leur mécontentement à l'égard du plan START de la Région flamande qui ambitionne un très large redéploiement de la zone aéroportuaire. Ainsi, le Bourgmestre de Jette a récemment désapprouvé le projet d'élargissement du ring qui est un des principaux éléments constitutif du plan START. Son actuel engorgement rendrait sans aucun doute assez hasardeux les investissements produits pour créer des centaines de milliers de mètres carrés de bureau concentrés à l'intérieur de l'aéroport, sachant qu'il est essentiel sur un plan commercial que celui-ci reste aisément accessible aux voyageurs. Au nom du cdH bruxellois, Hervé Doyen met ouvertement en cause les risques de délocalisation d'entreprises bruxelloises liés au plan START. Non seulement dans le "Village Airport" mais aussi dans les proches zonings d'affaires situés au nord de Bruxelles. Là où la Région flamande projette de créer un gigantesque pôle logistique articulé sur l'aéroport fédéral, à l'horizon de 2025. De fait, le rapport fort bien nommé "Extended gateway Vlanderen" réalisé par la Vlaams Instituut voor de Logistiek (VIL) mentionne la création programmée de zones d'extension économique à concurrence de plusieurs centaines d'hectares. A savoir 250 hectares dans les anciens zoning industriels situés entre Vilvorde et Malines, 80 hectares à Meise Westrode, sans compter la réaffectation de la zone Brucargo à Zaventem. La Région flamande envisage ainsi la mise sur le marché de 80 hectares supplémentaires tous les 5 ans, dont 30 hectares pour la zone aéroportuaire. Et tout ce développement devrait s'accompagner logiquement d'un paquet de nuisances aériennes et routières qui alimentera un légitime mécontentement pour les habitants dont les moins concernés ne seront pas ceux qui vivent à Bruxelles-Est.

L'urgence de la création d'une Communauté urbaine, projet en souffrance

Le projet "Gateway" fait donc figure de partie émergée d'un énorme iceberg placé sur la route du navire bruxellois. Reste l'espoir d'une gestion mieux intégrée des besoins et des potentiels de la Région bruxelloise et de sa grande périphérie au travers d'une gestion harmonisée dans une "Communauté urbaine". Une collaboration en synergie pourrait exister au niveau de la fiscalité, de la mobilité, de l'intégration des contraintes environnementales, des plans d'urbanisation, des échanges d'offres d'emploi ou de la spécialisation de zonings. Mais le moins que l'on puisse dire est que, sur le plan des négociations institutionnelles, les signaux positifs se font attendre quant au projet d'une "Communauté urbaine". En lieu et place, l'on apprend qu'au nord du pays certains zigotos s'amusent à imaginer dans leur coin un tunnel qui relierait la Flandre à la Flandre en passant sous Bruxelles. Chercher à profiter de Bruxelles sans rien lui devoir est malheureusement révélateur de l'état d'esprit qui prévaut en Brabant flamand lorsqu'il s'agit du développement de la zone aéroportuaire. Pour continuer à croire en la fin du régionalisme de compétition qui meurtrit les relations entre communautés, en attendant ce Grand Jour institutionnel (et en espérant qu'il ne s'agira pas d'un Grand Soir …), les déclarations comparables à celle de Brussels Airport au sujet de son superbe projet "Gateway" ne manqueront pas de sonner comme autant de provocations supplémentaires.

Gauthier van Outryve d'Ydewalle