Le 12 mars 2009

Les enjeux du marché de bureau à l'est de la Capitale

Dans son rapport sur la situation en 2008 établi en collaboration avec la SDRB, l’Observatoire des bureaux a fait l’inventaire des taux d’occupation en Région bruxelloise. Il s’agit de chiffres qui ne sont encore que peu influencés par les effets de la crise économique. Ils n’en sont que plus intéressants car ils permettent de pointer les quartiers de bureaux en moins bonne posture et partant a priori plus vulnérables à un déclin de la demande.

Des chiffres préoccupants

Jusqu'à la fin de 2008, les quartiers du centre de Bruxelles ont plutôt bien résisté. Globalement, le pourcentage de surfaces de bureau non occupées est passé de 9,8% en 2007 à 8,9% en 2008. Mais attention à de tels chiffres qui ne représentent qu’une moyenne. Un examen plus fin des statistiques permet de faire le constat de problèmes accentués pour les quartiers de bureaux situés à l’est et au sud-est de la Capitale, c'est-à-dire à Woluwé-St-Lambert (2ème couronne Est), Woluwé-St-Pierre et Auderghem (2ème couronne Sud-Est). Dans ces deux zones, les taux de vacances sont évalués à respectivement 13,9% et 17,9%, soit deux des trois plus mauvais scores en Région bruxelloise. Concrètement, cela représente 126.940 m2 qui attendent de trouver des occupants. Les données recueillies par l’Observatoire des bureaux permettent d'identifier les endroits où le taux de vacance est le plus élevé. A savoir : le Boulevard de la Woluwe, les environs de l’avenue Marcel Thiry, l’avenue de Tervuren du côté du square Montgomery et les environs de la station de métro Delta et Harman-Debroux. A noter que la construction 22.778 m2 de bureaux supplémentaire sont en en projet dans les deux Woluwé et Auderghem.

Les interactions avec l'aéroport

Pour la SDRB, les taux de vacances plus élevés s’expliquent en général par de plus fréquentes situations où les immeubles nécessitent une rénovation. Mais à Woluwé-St-Lambert, Woluwé-St-Pierre ou Auderghem, la qualité de la finition et de l’implantation est pourtant le plus souvent au rendez-vous. Et les prix sont plutôt modérés. Alors, où est le problème ? Il se trouve que dans les communes de l’est de la capitale, le contexte est rendu plus difficile par la concurrence directe de l’offre de bureau en périphérie, plus particulièrement autour de l’aéroport à Zaventem. Ne serait-il pas l’heure de s’en préoccuper ? Car le projet « Airport Village » du groupe Macquarie propriétaire de l’aéroport est de nature à accentuer notablement la pression sur le marché de bureau de l’est bruxellois. Une première phase concerne 60.000 m2 de bureau à bâtir dans les environs immédiats de la zone aéroportuaire. C'est considérable.

Compétition entre les Régions

Le projet de développement de l'offre de bureaux autour de l'aéroport s’intègre dans un plan plus global de la Région flamande. Avec les 600 millions d’euros prévus pour le projet « Airport Village », les 600 millions mobilisés par le programme Diabolo (liaisons ferroviaires avec Anvers et Louvain) et les 800 millions du plan START, ce sont environ 2 milliards d’euros investis pour dynamiser le pôle économique de Zaventem. C’est plus que le plan Marshall qui concerne toute la Wallonie … Ne nous voilons pas la face. Il faut apercevoir que le bassin d’emploi naturel qui correspond aux entreprises implantées autour de l’aéroport est essentiellement flamand et très peu bruxellois. Autre aspect: les entreprises qui s’installent autour de l’aéroport plutôt que dans les communes de l’est de Bruxelles, réduisent évidemment d’autant les recettes fiscales en Région bruxelloise.

Quid de la mobilité ?

Sur le plan de la mobilité, le projet d’élargissement du Ring, qui fait partie du plan START, laisse ouvertes un certain nombre de questions. En effet, il préconise d’en exclure autant que possible les usagers locaux afin de mieux fluidifier le trafic autoroutier. Concrètement, le boulevard de la Woluwe ne risque-t-il pas de servir, demain plus qu’aujourd’hui, de voie de désengorgement du ring ? En attendant l’avènement d’une « Communauté urbaine » qui organiserait la concertation entre Bruxelles et sa périphérie, les responsables régionaux bruxellois et flamands se sont-ils concertés pour l’évaluer ? Et les communes concernées ont-elles été informées de manière précise, chiffres prévisonnels à l'appui, des effets probables sur le trafic local ?

Le désengorgement du centre de Bruxelles

L’occupation accrue des surfaces de bureaux dans les communes de l’Est de Bruxelles constitue une opportunité en termes de mobilité. Ces lieux de travail se trouvent en liaison directe avec les proches quartiers résidentiels. Leurs habitants sont autant de navetteurs en moins qui devront emprunter les axes de pénétration vers le centre de Bruxelles. Quel sens y a-t-il à vouloir réduire le trafic dans le centre de Bruxelles si l’on ne se préoccupe pas de réduire le besoin de s’y rendre ? A cet égard, le développement des implantations d’entreprises dans ce que l’Observatoire des bureaux nomme les « quartiers décentralisés » revêt une importance cruciale.

>>> L'étude réalisée par l'Observatoire des bureaux est disponible sur le site de la Région bruxelloise <<<